商品房预售制度尚待完善

     由于侵害购房者权益、增加银行和购房人风险、纵容开发商捂盘惜售等 “ 多宗罪 ” ,    >> 药效 药效猛但有副作用 <     每年的两会上。    >> 药效 药效猛但有副作用 <     每年的两会上。商品房预售制度自推行以来就为人诟病。温家宝总理在两会上所作的政府工作演讲中明确提出 , 要 “ 完善商品房预售制度 ” , 使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。

     ◎药方 取消商品房预售制度

     全国人大代表、台盟陕西省委主委马克宁建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。

     马克宁认为，目前取消商品房预售制度已具备了条件。房地产业完成了原始积累，依照市场规律，房地产业应当优胜劣汰，不具备房地产开发能力的企业被淘汰出市场，实现房地产企业良性竞争。金融体系改革和金融制度创新为房地产企业提供了多元化的融资方式，房地产业可以通过多种渠道融资，并承担相应风险。

    >> 药效 药效猛但有副作用

     每年的两会上，都会有取消这项制度的提案或建议。很多代表认为预售制度弊大于利，存在买房人只见图纸不见实物、开发商延期交房、抵押房再预售、助推房价升高等弊端。但北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，预售放大了投资的规模，极大促进了住房的供应。只有房地产市场真正稳定下来，才干实现现房销售。董藩说，目前住房的供应依然短缺，如果取消预售制度，房价可能上涨幅度更大。爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖认为，当前国家还处在需要扩大房地产供应的阶段，而扩大开工、扩大供应又是国现阶段经济发展的需要，当前还不宜完全取消预售制度 .

症状一

     房价居高不下

     全国政协委员的各项提案之中，    >> 药效：比较有效 <     由于地方政府的财政对土地出让金的依赖性很大。    >> 药效：比较有效 <     由于地方政府的财政对土地出让金的依赖性很大。关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。当前房价暴涨已经是不争的事实。房价问题已经成为了当前最受关注的问题。

◎药方一 加强保证性住房建设

     全国政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵的提案关注保证性住房建设。国的房地产业不能仅仅依靠市场和开发商。认为，政府应当学习新加坡和我国香港地区的经验，大量建设平租房性质的保证性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时，这种稳定的融资形成后，能够让地方政府抛弃过去的卖地财政 ”

>> 药效：直接有效

     目前来看，加强保证性住房建设是最为直接的解决住房难、抑制高房价的最有效的方式，只要政府加大力度增加保证性住房建设，就能在一定水平上解决中低收入家庭的住房问题。如此，可以形成对住房的梯级消费，不同收入的人去住不同的房子，这样一来，整个房地产市场才干健康有序地发展。

◎药方二 开征物业税

     全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康提交了关于抓紧研究、准备出台物业税（房地产税）提案》提出，房地产保有环节开征房地产税，可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进乡村化健康发展和经济增长方式转变。而且，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束，减少房屋空置率和投资、投机行为。

    >> 药效：降房价存疑

     开征物业税在一定水平上能抑制房产的投机，可是无疑又增加了刚需购房者的税费负担。开征物业税会对财税制度的改革起到积极作用，改变地方政府对土地财政的依赖，合理匹配土地出让金与物业税的比例。至于能否降房价，还值得商榷。

◎药方三 土地出让制度革新

     全国政协委员、经济学家厉以宁也表示，政府可以将土地供应分为三类，分别向低收入者、中等收入者、高档住房需求者供应，建设廉租房、公租房、普通商品房和高档商品房。此外，政府可以不把土地出让给出价最高者，而是给将来房子售价最低者。

     全国政协委员、林达集团董事长李晓林建议，将地方土地出让金上缴中央统一支配管理，从而起到弱化地方政府卖地冲动的作用。

    >> 药效：比较有效

     由于地方政府的财政对土地出让金的依赖性很大，这才使得地越卖越贵。关于土地出让的提案，依然存在争议。但是从 “ 国十一条 ” 提出探索土地出让综合评标，今年的政府工作演讲》首次提出 “ 抑制土地价格过快上涨 ” 对于地价的调控已然进入了决策层视野。如果一旦能进行改革，这剂药方还是比较有效。

症状二

     小产权房屡禁不止

     ◎药方 区别对待小产权房

     小产权房是否应该合法化，    >> 药效：可行性高 <     小产权房之所以屡禁不止。    >> 药效：可行性高 <     小产权房之所以屡禁不止。事实婚姻 ” 如何才干变成 “ 合法婚姻 ” 一直是社会大众关注和争论的话题之一。据统计，目前小产权房已经占到国村镇住房总量的 20% 可以这么说，小产权房的妥善解决不只关系到国现代化城市的发展战略，而且对于土地征用制度也将产生很大影响。

     所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫小产权房。从价格看，小产权房的价格只有同样位置商品房价格的 40% 60% 但是没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

     全国政协委员、民进中央常委、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在关于妥善解决小产权房问题的建议》中建议，小产权房的产权问题要区别对待，不能一刀切。蔡继明表示，对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决予以取缔。对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的久远眼光来提出对策，解决问题。对于集体建设用地上建设的这种小产权房，如果能形成市场交易和合理价格就应努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积拆毁。这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。还建议，要深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。

    >> 药效：可行性高

     小产权房之所以屡禁不止，与当前高企的房价不无关系。小产权房虽然没有产权，可是价格相对大产权房来说，要便宜很多。这才使得诸多无房户铤而走险。对于这种问题，单纯采取取缔的方法是行不通的还是要具体问题具体分析，如蔡委员所说，不能一刀切，尽量用经济手段，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规合法建设的小产权房，补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房或回迁房。

症状三

     住房保证问题

     目前，    >> 药效 药理不错 药效待观 <     每年都会有新的夹心层和中低收入群体诞生。    >> 药效 药理不错 药效待观 <     每年都会有新的夹心层和中低收入群体诞生。国初步建立了以住房公积金、经济适用房和廉租房为主要内容的住房保证制度，虽然一定水平缓解了中低收入家庭住房困难，但是具体运作中也积累了诸多亟待解决的问题。

     ◎药方一 加快制定《住房保证法》

     民革中央今年递交的提案题目是加快制定《住房保证法》完善住房保证制度 ” 民革中央建议，扩大住房保证范围，将 “ 夹心层 ” 无住房的非户籍常住人口住房问题纳入住房保证范围，采取租售并举和货币补贴等方式，建立包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房在内的保证性住房体系。同时，建立责任追究制度，规范责任主体行为，对住房保障制度实施中的玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、弄虚作假、欺诈瞒骗等追究行政责任或刑事责任。

    >> 药效 药方对症 长服见效

     完善现行的住房保证政策的确是对症之方，但需要长药慢服，针对每个阶段呈现的不同问题，保证政策也需要逐步完善改进，这也是中国房地产市场日渐幼稚化的必经过程。

     ◎药方二

     农工党中央的提案建议，挑选试点乡村试验 “ 三三制住房制度 ” 建立 “ 低端有保障、中端买得起、高端有选择 ” 多层次良性发展的住房供应体系。

     这个新的住房制度基本框架是这样的保证性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行 “ 四定两竞 ” 招标，即 “ 定地价、定建房标准、定税费率、定 5% 利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得 ” 由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，供应对象主要是占城镇人口 60% 左右的中等收入家庭。商品住房仍然以 “ 招拍挂 ” 方式供地，由建筑开发商建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。

    >> 药效 药理不错 药效待观

     每年都会有新的夹心层和中低收入群体诞生，而且目前非营利公益性建房机构的作用并不是很明显，也需要时间建设完善。

症状四

     商品房预售制度尚待完善

     由于侵害购房者权益、增加银行和购房人风险、纵容开发商捂盘惜售等 “ 多宗罪 ” ,    >> 药效 药效猛但有副作用 <     每年的两会上。    >> 药效 药效猛但有副作用 <     每年的两会上。商品房预售制度自推行以来就为人诟病。温家宝总理在两会上所作的政府工作演讲中明确提出 , 要 “ 完善商品房预售制度 ” , 使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。

     ◎药方 取消商品房预售制度

     全国人大代表、台盟陕西省委主委马克宁建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。

     马克宁认为，目前取消商品房预售制度已具备了条件。房地产业完成了原始积累，依照市场规律，房地产业应当优胜劣汰，不具备房地产开发能力的企业被淘汰出市场，实现房地产企业良性竞争。金融体系改革和金融制度创新为房地产企业提供了多元化的融资方式，房地产业可以通过多种渠道融资，并承担相应风险。

    >> 药效 药效猛但有副作用

     每年的两会上，都会有取消这项制度的提案或建议。很多代表认为预售制度弊大于利，存在买房人只见图纸不见实物、开发商延期交房、抵押房再预售、助推房价升高等弊端。但北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，预售放大了投资的规模，极大促进了住房的供应。只有房地产市场真正稳定下来，才干实现现房销售。董藩说，目前住房的供应依然短缺，如果取消预售制度，房价可能上涨幅度更大。爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖认为，当前国家还处在需要扩大房地产供应的阶段，而扩大开工、扩大供应又是国现阶段经济发展的需要，当前还不宜完全取消预售制度 症状四